Einheitlicher Erwerbsgegenstand beim Grundstückskauf: Baukosten und Grunderwerbsteuer

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass beim Kauf eines Grundstücks die Baukosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden, wenn der Käufer maßgeblichen Einfluss auf die Bebauung hat. Dies gilt auch wenn das Grundstück von einer Gesellschaft erworben wird, die von dieser Person beherrscht wird.

Hintergrund

Kommanditisten einer KG waren eine natürliche Person (94 %) und deren Töchter (6 %). Mit notariell beurkundetem Vertrag erwarb die KG Miteigentumsanteile an zwei zusammenhängenden Grundstücken von einer A-GmbH. Die Gesellschafterstruktur der A-GmbH war komplex: Gesellschafter waren neben zwei natürlichen Personen (jeweils 2,55 %) eine weitere B-GmbH, an der die natürlichen Personen über eine C-GmbH hälftig beteiligt waren.

Geplant war, die Grundstücke gemeinsam zu bebauen und später real zu teilen. Das Finanzamt setzte zunächst die Grunderwerbsteuer nur auf die Grundstücksanteile fest und berücksichtigte die Baukosten nicht.

Später änderte das Finanzamt seine Meinung und rechnete die Baukosten doch zur Bemessungsgrundlage hinzu, weil es von einem sogenannten „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ ausging. Das bedeutet, dass Grundstück und Bauleistung als ein Gesamtpaket betrachtet werden und somit auch die Baukosten der Grunderwerbsteuer unterliegen könnten.

Die KG legte Einspruch und Klage ein, blieb damit aber zunächst erfolglos.

Entscheidung

Der BFH gab der KG Recht: Die Baukosten sind in diesem Fall nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Kaufpreis für das Grundstück. Nur wenn Grundstück und Bauleistung als einheitlicher Erwerbsgegenstand gelten, werden auch die Baukosten einbezogen.

Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand liegt vor, wenn der Käufer das Grundstück nur zusammen mit einer Bauverpflichtung erwirbt und über die Bebauung nicht mehr frei entscheiden kann.

Im vorliegenden Fall hatte die KG zwar beim Kaufvertrag keine freie Entscheidung über die Bebauung. Allerdings hatte der Mehrheitsgesellschafter der KG maßgeblichen Einfluss auf die Bebauung und war damit faktisch Bauherr.

Wenn der Käufer selbst oder eine von ihm beherrschte Gesellschaft maßgeblichen Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung hat, werden die Baukosten nicht in die Grunderwerbsteuer einbezogen.