Erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Verkauf mehrerer Immobilien durch Kapitalgesellschaft

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) klärt, dass eine Kapitalgesellschaft die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer nicht in Anspruch nehmen kann, wenn sie mehrere Immobilien innerhalb kurzer Zeit verkauft. Maßgeblich ist, ob die Tätigkeit noch als reine Vermögensverwaltung gilt oder bereits als gewerblicher Grundstückshandel einzustufen ist.

Hintergrund
Eine GmbH, die zu einem Immobilienkonzern gehört, hatte in ihrem Gesellschaftszweck unter anderem die Verwaltung eigenen Vermögens und den Erwerb von Immobilien festgelegt. Sie kaufte fünf Grundstücke und verkaufte diese wenige Jahre später gesammelt („en bloc“) an eine andere Gesellschaft des Konzerns.

Für das betreffende Jahr erklärte die GmbH einen Gewinn aus dem Verkauf und beantragte die sogenannte erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG). Diese Regelung ermöglicht es Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, den auf diese Tätigkeit entfallenden Gewinn von der Gewerbesteuer zu kürzen.

Das Finanzamt lehnte den Antrag ab, da es die Verkäufe als gewerblichen Grundstückshandel und nicht mehr als reine Vermögensverwaltung einstufte. Einspruch und Klage der GmbH blieben erfolglos.

Entscheidung
Der BFH bestätigte die Auffassung des Finanzamts: Die GmbH hat keinen Anspruch auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit der GmbH über die reine Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes hinausging und bereits gewerblichen Charakter hatte.

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist nur möglich, wenn ein Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Sobald jedoch ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, entfällt diese Begünstigung. Ein gewerblicher Grundstückshandel wird insbesondere dann angenommen, wenn innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien verkauft werden. Im entschiedenen Fall hatte die GmbH die Grundstücke bereits im dritten Jahr nach dem Erwerb wieder veräußert. Dies spricht dafür, dass von Anfang an eine Verkaufsabsicht bestand und die Tätigkeit nicht mehr als bloße Vermögensverwaltung zu werten ist.

Ein wichtiges Kriterium ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Verkauft eine Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, wird in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen. Im vorliegenden Fall wurde diese Grenze überschritten, da fünf Grundstücke verkauft wurden. Die Art des Verkaufs – hier ein Gesamtverkauf („en bloc“) – spielt dabei keine Rolle.

Für die Beurteilung, ob die Tätigkeit noch als Vermögensverwaltung gilt, ist das Kriterium der Nachhaltigkeit (§ 15 Abs. 2 Einkommensteuergesetz) nicht entscheidend. Maßgeblich ist allein, ob die Schwelle zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten wurde.