Verfassungsmäßigkeit des neues Bewertungsrechts nach dem Grundsteuer-Bundesmodell

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass das neue Bewertungsrecht für die Grundsteuer nach dem Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Die Berechnung des Grundsteuerwerts, insbesondere für vermietete Wohnungen, entspricht den gesetzlichen Vorgaben und überschreitet nicht die verfassungsrechtlichen Grenzen. Die Regelungen berücksichtigen typische Gegebenheiten und ermöglichen eine sachgerechte Bewertung.

Hintergrund
Der Kläger besaß eine vermietete Eigentumswohnung mit 58,17 m² Wohnfläche in einem Mehrfamilienhaus, das vor 1949 gebaut wurde. Das Finanzamt setzte zum 1. Januar 2022 den Grundsteuerwert auf 97.800 EUR fest.

Dieser Wert wurde nach dem neuen Bewertungsrecht des Grundsteuer-Bundesmodells berechnet. Dabei werden der sog. Reinertrag (also die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich Kosten) und der Bodenwert (Wert des Grundstücks) berücksichtigt und nach bestimmten Vorgaben kapitalisiert bzw. abgezinst.

Der Eigentümer legte gegen die Festsetzung Einspruch und Klage ein, blieb damit aber erfolglos.

Entscheidung
Der BFH hat die Klage abgewiesen. Die Bewertung der Wohnung erfolgte richtigerweise nach dem sog. Ertragswertverfahren.

Das bedeutet:

• Der Grundsteuerwert setzt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert zusammen.
• Für die Berechnung der Mieteinnahmen werden pauschale Nettokaltmieten je Quadratmeter verwendet. Diese Werte stammen aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes und berücksichtigen Unterschiede wie Baujahr, Wohnfläche und Gebäudeart.
• Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes – also die Zeit, in der es noch genutzt werden kann – beträgt mindestens 30 % der gesamten wirtschaftlichen Nutzungsdauer, sofern das Gebäude noch nutzbar ist. Das berücksichtigt, dass ältere Gebäude meist modernisiert werden, um weiterhin genutzt werden zu können.
• Auch die gesetzlich festgelegten Zinssätze für Grundstücke (Liegenschaftszinssätze) sind zulässig.

Der Gesetzgeber durfte diese pauschalen Vorgaben machen, um eine einheitliche und praktikable Bewertung zu ermöglichen. Die Regelungen überschreiten nicht die verfassungsrechtlichen Grenzen und sind daher zulässig.